Obrót nieruchomościami to dziedzina, w której splatają się wielkie emocje, doniosłe decyzje życiowe i znaczne kapitały. Nabycie lub zbycie mieszkania, domu czy działki to dla większości z nas transakcje o fundamentalnym znaczeniu. Właśnie dlatego polski ustawodawca postanowił, że kluczowe czynności dotyczące nieruchomości muszą odbywać się pod nadzorem notariusza – bezstronnego strażnika pewności i bezpieczeństwa obrotu prawnego.
W Kancelarii Notarialnej Notariusz Joanny Nieścierowicz w Białymstoku posiadamy wieloletnie doświadczenie w obsłudze notarialnej transakcji na rynku nieruchomości. Rozumiemy, że każda taka czynność prawna to nie tylko ważna decyzja, angażująca znaczące środki, ale również mnogość wymaganych prawem formalności.
Naszą rolą jest przeprowadzenie Państwa przez ten proces w sposób sprawny, transparentny i w pełni bezpieczny. Jako notariusz dokonuję wnikliwej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, dbam o należyte zabezpieczenie interesów obu stron umowy, a także dopełniam obowiązków płatnika, naliczając i odprowadzając należne podatki. Finalnym etapem mojej pracy jest złożenie w Państwa imieniu wniosku o wpis do księgi wieczystej, co stanowi rękojmię Państwa praw.
Poniżej przedstawiamy spektrum najczęściej dokonywanych czynności notarialnych związanych z nieruchomościami, które realizujemy w naszej białostockiej Kancelarii.
Umowa sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży to najczęstsza forma przeniesienia własności nieruchomości. Niezależnie od tego, czy przedmiotem transakcji jest mieszkanie, dom jednorodzinny czy niezabudowana działka gruntu, Kodeks cywilny narzuca dla jej ważności obligatoryjną formę aktu notarialnego. Umowa zawarta w innej formie jest nieważna i nie stanowi podstawy do wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.
Przed przystąpieniem do aktu notarialnego pieczołowicie weryfikujemy kompletność i poprawność dokumentacji. Choć obowiązki związane z jej przygotowaniem spoczywają na obu stronach, to właściciel nieruchomości ma ich zdecydowanie wiecej. Jako Państwa notariusz w Białymstoku, pomagam ustalić precyzyjną listę wymaganych dokumentów – zależną od rodzaju nieruchomości i jej stanu prawnego – oraz wskazuję, w jakich urzędach można je uzyskać. Dzięki temu sama czynność w kancelarii przebiega sprawnie i bez zbędnych komplikacji.
Szczegółowo proces sporządzenia aktu notarialnego umowy o sprzedaż mieszkania opisaliśmy na odrębnej stronie: Sprzedaż mieszkania u notariusza.
Sprzedaż działki rolnej
Przeniesienie własności nieruchomości rolnej jest procesem znacznie bardziej sformalizowanym niż w przypadku innych gruntów, a jego ramy prawne określa przede wszystkim Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Celem tych szczegółowych regulacji jest ochrona polskiej ziemi i wzmacnianie gospodarstw rodzinnych. Zgodnie z ustawą, nabywcą gruntu rolnego co do zasady powinien być rolnik indywidualny, czyli osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje rolnicze, od co najmniej 5 lat zamieszkująca w gminie, na terenie której leży nieruchomość, i osobiście prowadząca gospodarstwo rolne.
Warto mieć na uwadze istnienie ustawowego prawa pierwokupu przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W praktyce oznacza to, że umowa sprzedaży najczęściej zawierana jest jako umowa warunkowa. Notariusz zawiadamia o niej KOWR, który ma miesiąc na ewentualne skorzystanie ze swojego uprawnienia. Dopiero po otrzymaniu oświadczenia KOWR o rezygnacji z prawa pierwokupu lub po bezskutecznym upływie terminu, strony mogą zawrzeć ostateczną umowę przenoszącą własność.
Istnieją liczne wyłączenia spod rygorów ustawy. Ograniczenia takie nie dotyczą m.in. sprzedaży na rzecz osoby bliskiej (np. dziecka, rodzica, rodzeństwa), a także transakcji dotyczących działek o małej powierzchni (do 0,3 ha) czy gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Rola notariusza jest tu kluczowa – weryfikujemy status nabywcy, badamy stan prawny nieruchomości i dbamy o bezpieczne przeprowadzenie całej, często skomplikowanej, procedury.
Przepisanie mieszkania lub działki
Darowizna, potocznie nazywana „przepisaniem” mieszkania lub działki, to nieodpłatne przekazanie prawa własności na rzecz innej osoby. Podobnie jak sprzedaż, czynność ta bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego. Proces przygotowania dokumentacji jest niemal identyczny jak przy sprzedaży. Kluczowa różnica leży w sferze podatkowej. Zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), obdarowany zobowiązany jest do zapłaty podatku od spadków i darowizn. Jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa. Warto wiedzieć, że darowizny dokonywane w ramach najbliższej rodziny (tzw. zerowa grupa podatkowa) mogą korzystać z całkowitego zwolnienia z tego podatku, o ile zostaną spełnione określone warunki formalne, których dopilnowanie jest jednym z moich obowiązków.
Czynności przepisanie mieszkania poświęciliśmy osobny artykuł. Zachęcamy do zapoznania się z jego treścią.
Przepisanie domu
Przepisanie czyli darowizna domu to umowa, na mocy której darczyńca bezpłatnie przenosi własność nieruchomości na rzecz obdarowanego. Zgodnie z polskim prawem, aby umowa darowizny domu była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma gwarantuje pełne bezpieczeństwo prawne i skuteczność przeniesienia własności.
Kluczową kwestią, która interesuje naszych klientów, są podatki. Darowizny w najbliższej rodzinie (tzw. grupa zerowa, obejmująca m.in. małżonka, dzieci, wnuki, rodziców, dziadków i rodzeństwo) są całkowicie zwolnione z podatku od spadków i darowizn. Jako notariusze dbamy o dopełnienie formalności z tym związanych, aby proces był jak najprostszy.
Częstą praktyką jest również zabezpieczenie interesów darczyńcy, który pragnie dalej mieszkać w przekazywanym domu. Można to osiągnąć poprzez ustanowienie w tym samym akcie notarialnym służebności osobistej mieszkania. Gwarantuje ona darczyńcy prawo do dożywotniego i bezpłatnego zamieszkiwania w nieruchomości. Prawo to podlega wpisowi do księgi wieczystej, co zapewnia mu maksymalną ochronę. Naszą rolą jest szczegółowe wyjaśnienie wszystkich skutków prawnych darowizny, w tym wpływu na przyszłe roszczenia o zachowek, i zaproponowanie rozwiązań najlepiej odpowiadających woli obu stron.
Zamiany nieruchomości – mieszkania, domu lub działki
Umowa zamiany to czynność cywilnoprawna, w ramach której dwie strony jednocześnie przenoszą na siebie wzajemnie prawa własności do swoich nieruchomości. Jest to rozwiązanie eleganckie pod względem prawnym i ekonomicznym, stanowiące alternatywę dla dwóch odrębnych umów sprzedaży. Zamiast przeprowadzać dwie transakcje, strony zawierają jeden akt notarialny. Zazwyczaj przekłada się to na wymierne korzyści finansowe w postaci niższych kosztów notarialnych i jednokrotnej opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, liczonego od różnicy wartości zamienianych nieruchomości.
Umowa o dożywocie
To szczególny rodzaj umowy, stanowiący ciekawą alternatywę dla darowizny, zwłaszcza dla osób starszych pragnących zapewnić sobie opiekę. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości (np. domu lub mieszkania), nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Zakres tego utrzymania jest precyzyjnie definiowany przez Kodeks cywilny i obejmuje m.in. przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie. Umowa o dożywocie dalece lepiej zabezpiecza interesy seniora niż darowizna, gdyż relacje rodzinne bywają zmienne, a pamięć o szczodrości dziadka lub babci może z czasem zanikac.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu
Jest to czynność prawna, w wyniku której z większej nieruchomości (np. budynku mieszkalnego) zostaje prawnie „wyodrębniony” samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy. Wraz z lokalem właściciel nabywa udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Akt notarialny o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest podstawą do założenia dla tego lokalu nowej, odrębnej księgi wieczystej. Jest to czynność niezbędna w procesie deweloperskim, ale także w przypadku, gdy właściciele domu jednorodzinnego chcą podzielić go na dwa niezależne mieszkania.
Zniesienie współwłasności
Współwłasność nieruchomości często powstaje w wyniku dziedziczenia lub wspólnego zakupu. W sytuacji, gdy współwłaściciele nie chcą lub nie mogą dalej wspólnie zarządzać nieruchomością, mogą dokonać jej umownego zniesienia współwłasności. Czynność ta, dokonywana w formie aktu notarialnego, polega na przyznaniu nieruchomości na wyłączną własność jednemu z nich (z ewentualnym obowiązkiem spłaty pozostałych) lub na jej fizycznym podziale, o ile jest to możliwe. Umowne zniesienie współwłasności jest rozwiązaniem znacznie szybszym i tańszym niż długotrwałe postępowanie sądowe.
Służebność i hipoteka
Notariusz sporządza również akty notarialne dotyczące ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych, które obciążają nieruchomość. Najważniejsze z nich to:
- Hipoteka: fundamentalne zabezpieczenie wierzytelności, najczęściej kredytu bankowego. Umożliwia wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem.
- Służebność: prawo, które obciąża jedną nieruchomość (służebną) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) – np. służebność drogi koniecznej, lub na rzecz określonej osoby fizycznej – np. służebność osobista mieszkania.
Najem okazjonalny i instytucjonalny
Choć sama umowa najmu nie wymaga formy notarialnej, kluczowe załączniki do umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego już tak. Mowa tu o oświadczeniu najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się on egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Takie oświadczenie, sporządzone w formie aktu notarialnego, stanowi dla wynajmującego istotne zabezpieczenie i znacząco upraszcza procedurę eksmisyjną w przypadku zakończenia umowy lub jej rozwiązania z powodu naruszeń ze strony lokatora.
Proces sporządzenia umowy najmu okazjonalnego wraz z niezbędnymi załącznikami opisaliśmy szczegółowo na odrębnej stronie: Najem okazjonalny.
