Przepisanie mieszkania u notariusza

Chcą Państwo przepisać mieszkanie na dziecko? A może wesprzeć wnuka na życiowy start lub po prostu przekazać nieruchomość komuś bliskiemu? To piękny i szlachetny gest, ale też bardzo poważna sprawa prawna, która wiąże się z wieloma formalnościami. W języku potocznym mówimy o „przepisaniu mieszkania”, prawnicy zaś używają terminu „umowa darowizny”. Niezależnie od nazwy, cel jest ten sam – przekazanie własności bezpłatnie, z dobrego serca.

W Kancelarii Notarialnej Joanny Nieścierowicz w Białymstoku doskonale rozumiemy, że za taką decyzją stoją nie tylko kwestie majątkowe, ale przede wszystkim rodzinne relacje i emocje. Dlatego jesteśmy tu po to, by przeprowadzić Państwa przez cały ten proces krok po kroku – od A do Z. W tym artykule wyjaśnimy prostym językiem, na czym polega darowizna, dlaczego notariusz jest tu niezbędny, jakie dokumenty trzeba przygotować i ile to wszystko może kosztować.

Czym tak naprawdę jest darowizna mieszkania?

Mówiąc najprościej, darowizna to prezent. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, a konkretnie z art. 888 Kodeksu cywilnego, darowizna to umowa, w której darczyńca (czyli osoba dająca) zobowiązuje się bezpłatnie przekazać coś ze swojego majątku na rzecz obdarowanego (osoby obdarowanej). Słowo „bezpłatnie” jest tu kluczowe. Darczyńca nie dostaje w zamian żadnych pieniędzy, co odróżnia darowiznę od sprzedaży. Najczęściej mieszkania przepisuje się w najbliższej rodzinie, ale oczywiście można je podarować dowolnej osobie czy nawet fundacji.

W celu spisanie umowy darowizny najczęściej odwiedzają nas rodziny, bo w ten sposób przekazywane są mieszkania w kręgu rodzinnym – rodzicami darują mieszkania dzieciom, a dziadkowie wnukom. Dzięki temu możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku od darowizn w ramach tzw. grupy zerowej, obejmującej najbliższych członków rodziny. Piszemy o tym w dalszej części artykułu.

Przepisanie mieszkania nie zawsze oznacza darowiznę

Choć najczęściej przepisanie mieszkania kojarzone jest z darowizną, niekiedy określane są w ten sposób również inne czynności prawne, które skutkują zmianą właściciela nieruchomości:

• darowizna – bezpłatne i natychmiastowe przekazanie własności mieszkania wybranej osobie, bez żadnych świadczeń w zamian;
• umowa o dożywocie – polega na przeniesieniu własności mieszkania w zamian za gwarancję dożywotniego utrzymania i opieki ze strony nowego właściciela;
• ustanowienie służebności mieszkania – to przyznanie wskazanej osobie prawa do dożywotniego, bezpłatnego korzystania z lokalu, przy czym własność mieszkania może pozostać przy dotychczasowym właścicielu lub zostać przeniesiona na kogoś innego;
• przekazanie mieszkania w spadku – oznacza, że własność nieruchomości przechodzi na wyznaczone osoby (spadkobierców) dopiero po śmierci właściciela, który do końca życia zachowuje pełną kontrolę nad swoim majątkiem.

Umowa dożywocia – zabezpieczenie godnego życia dla osoby starszej

W ramach umowy dożywocia przeniesiona zostaje własność mieszkania w zamian za dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że nowy właściciel zobowiązuje się do zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi mieszkania wyżywienia, opieki, a także pokrycia kosztów leczenia i innych niezbędnych świadczeń.

W odróżnieniu do darowizny, taki sposób przekazania mieszkania nie wiążą się z konsekwencją ewentualnego roszczenia o zachowek. W praktyce oznacza to, że spadkobiercy nie mogą domagać się od nabywcy dodatkowych świadczeń.

Darowizna ze służebnością mieszkania

W przypadku darowizny możliwe jest jednoczesne ustanowienie służebności mieszkania na rzecz darczyńcy. Oznacza to, że osoba przekazująca nieruchomość zachowuje prawo do jej użytkowania do końca życia, mimo że formalnym właścicielem jest już obdarowany. W przeciwieństwie do umowy dożywocia, darowizna ze służebnością nie chroni obdarowanego przed roszczeniami o zachowek ze strony innych spadkobierców.

Przekazanie mieszkania w spadku

Kolejną alternatywą dla darowizny jest przepisanie mieszkania w spadku, np. poprzez zapis windykacyjny w testamencie. W takim przypadku spadkobierca nabywa prawo własności mieszkania w momencie śmierci spadkodawcy, ale w odróżnieniu od umowy o dożywocie, zobowiązany jest do ewentualnego zaspokojenia roszczeń wynikających z zachowku.

Każda z powyższych form wymaga odpowiedniej umowy oraz rozważenie różnić dotyczących wysokości podatków, opłat notarialnych i sądowych. Jedna rzecz jest wspólna – wszystkie te czynności prawne dotyczą przeniesienia własności mieszkania, a więc muszą być zawarte w formie aktu notarialnego.

Darowizna mieszkania dla dziecka

Przekazanie nieruchomości dziecku jest jak najbardziej możliwe, ale z uwagi na to, że dziecko nie może w pełni samodzielnie podejmować decyzji prawnych, cały proces obwarowany jest specjalnymi zasadami. W naszej kancelarii w Białymstoku często spotykamy się z pytaniami na ten temat, dlatego poniżej wyjaśniamy wszystko w prosty i przystępny sposób.

Dlaczego czasami potrzebna jest zgoda sądu przy darowiźnie mieszkania?

Zgodnie z prawem, rodzice zarządzają majątkiem dziecka, ale tylko w ramach tak zwanego „zwykłego zarządu”. Obejmuje to codzienne, bieżące sprawy. Jednak przyjęcie w darowiźnie nieruchomości, która jest przecież bardzo cennym składnikiem majątku, to już czynność przekraczająca zwykły zarząd. I tu pojawia się rola sądu opiekuńczego. Sąd działa w tym przypadku jak swoisty „bezpiecznik”, który ma za zadanie chronić interesy majątkowe dziecka. Jego zadaniem jest sprawdzenie, czy darowizna na pewno jest dla dziecka korzystna i czy nie wiąże się z jakimś ukrytym ryzykiem. Chodzi o to, by dziecko nie otrzymało w prezencie „kukułczego jaja” – na przykład mieszkania z ogromnym kredytem hipotecznym, którego spłata przekraczałaby jego możliwości.

Kiedy mieszkanie można przepisać na dziecko bez zgody sądu?

Na szczęście w większości typowych, rodzinnych sytuacji zgoda sądu nie jest potrzebna. Dzieje się tak w przypadku tak zwanej czystej darowizny. Oznacza to, że rodzice mogą przyjąć darowiznę w imieniu dziecka bez dodatkowych formalności, o ile:

• mieszkanie jest wolne od jakichkolwiek długów i obciążeń,
• na nieruchomości nie ciąży hipoteka,
• nie ma żadnych zaległości czynszowych czy innych zobowiązań finansowych,
• umowa darowizny nie nakłada na dziecko żadnych dodatkowych obowiązków.

W praktyce, jeśli rodzice lub dziadkowie chcą podarować dziecku „czyste” mieszkanie, bez żadnych długów, notariusz może bez przeszkód sporządzić akt darowizny bez konieczności angażowania sądu. Jest to najczęstsza i najprostsza droga.

Jak rodzice zarządzają mieszkaniem dziecka przekazanym w darowiźnie

Z chwilą podpisania aktu notarialnego dziecko staje się pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Jednak do momentu uzyskania przez nie pełnoletności, to rodzice jako przedstawiciele ustawowi zarządzają tą nieruchomością. Tutaj ponownie wraca zasada „zwykłego zarządu”. Rodzice mogą więc mieszkanie wynajmować (o ile umowa najmu nie jest zawierana na bardzo długi okres), opłacać czynsz i media czy wykonywać drobne remonty. Nie mogą jednak bez zgody sądu opiekuńczego:

• sprzedać mieszkania należącego do dziecka,
• obciążyć go hipoteką (np. wziąć kredyt pod jego zastaw),
• dokonać jego znacznej przebudowy.

Podatki i koszty po przepisaniu mieszkania na dziecko

W przypadku darowizny mieszkania dokonywanej przez rodziców (a także dziadków, pasierbów, rodzeństwo, ojczyma czy macochę) na rzecz dziecka, obowiązuje całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn. Ponieważ cała czynność dokonywana jest u notariusza, to my jako płatnik dbamy o dopełnienie formalności z tym związanych, a Państwo nie muszą martwić się o żadne dodatkowe zobowiązania wobec urzędu skarbowego.

Przepisanie mieszkania – jakie dokumenty są potrzebne?

W celu przepisania mieszkania należy przygotować dokumenty, na podstawie których notariusz sporządzi akt notarialny umowy darowizny:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
  • imię (imiona) i nazwisko,
  • imiona rodziców,
  • seria, numer i termin ważności dokumentu tożsamości,
  • PESEL,
  • stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziony/rozwiedziona, wdowiec/wdowa), zaś jeśli Kupujący/Sprzedający pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy – wypis aktu notarialnego dokumentującego taką umowę majątkową,
  • adres zamieszkania lub adres do doręczeń,
• przy działaniu przez pełnomocnika – wypis aktu notarialnego obejmującego pełnomocnictwo lub oryginał pełnomocnictwa w przypadku pełnomocnictw zagranicznych.

oprócz tego należy dostarczyć następujące dokumenty:

1. podstawy nabycia:
   wypis aktu notarialnego, odpis prawomocnego postanowienia sądu w sprawie o zniesienie współwłasności/wspólności, o dział spadku, o podział majątku wspólnego małżonków, odpis protokołu obejmującego ugodę sądową, albo inny dokument stanowiący tytuł własności dla zbywcy lub jego poprzedników prawnych,
   prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia, jeśli nabycie nastąpiło w drodze dziedziczenia,
   – w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu tytułem do tego prawa mogą być również: przydział lokalu na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albo przydział lokalu na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i pismo Spółdzielni o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa na własnościowe, albo odpisy tych dokumentów poświadczone za zgodność z oryginałem przez osoby uprawnione do reprezentacji Spółdzielni,
2. zaświadczenie w sprawie podatku od spadków i darowizn – jeżeli lokal został nabyty w spadku lub w drodze zasiedzenia, albo w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności/wspólności (Urząd Skarbowy),
3. zaświadczenie o braku zaległości (Wspólnota Mieszkaniowa, Administrator albo Spółdzielnia Mieszkaniowa),
4. w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: zaświadczenie zawierające dodatkowe informacje – potwierdzenie przysługiwania prawa do lokalu, informacja o braku księgi wieczystej dla prawa do lokalu lub numer tej księgi wieczystej, numer księgi wieczystej dla nieruchomości pod budynkiem, w którym znajduje się zbywany lokal (Spółdzielnia Mieszkaniowa).

Koszty przepisania mieszkania u notariusza

Na koszty związane z przepisaniem mieszkania składają się:

• taksa notarialna – stawka uzależniona od wartości nieruchomości, o czym piszemy poniżej,
• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej – 200 zł,
• opłata za założenie księgi wieczystej (jeśli nie istnieje) – 100 zł,
• podatek od spadków i darowizn – zależny od stopnia pokrewieństwa między stronami i też piszemy o tym poniżej.

Wysokość podatków przy darowiźnie mieszkania

Sprawy dotyczące wysokości należnych podatków i zwolnień wynikających z darowizny mieszkania regulowane są przez przepisy Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Ustawa obciąża czynność darowizny mieszkania progresywnym podatkiem, którego wysokość zależna jest od jego wartości oraz od stopnia pokrewieństwa stron darowizny. W przypadku darowizny mieszkania na rzecz członków najbliższej rodziny podatek ten jest jest całkowicie zniesiony.

Warto pamiętać, że podobnie jak się to ma w przypadku podatku PCC, podstawą wyliczania stawki podatku od darowizny jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie jedynie wartość deklarowana w umowie. Owa wartość podlega weryfikacji przez urzędników z urzędu skarbowego, a w przypadku pojawienia się podejrzeń, że wartość nieruchomości została zaniżona, może zostać powołany rzeczoznawcy do określenie rynkowej wartości. Jeśli okaże się, że zadeklarowana wartość faktycznie różni się od wartość określonej przez biegłego, koszty ekspertyzy ponosi obdarowany.

Ustawa ustanawia 3 grupy podatkowe oraz tzw. grupę „0” :

• I grupa – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa – inni nabywcy.
• grupa 0 – całkowite zwolnienie z podatku, które obejmuje darowiznę na rzecz małżonka, zstępnego (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnego (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, rodzeństwa, ojczyma lub macochy; zwolnienie regulowane jest w Art. 4a Ustawy oposid. 

Przy darowiźnie mieszkania stawki podatku zależą od stopnia pokrewieństwa, która znajduje odzwierciedlenie w przynależności do określonej grupy podatkowej:

Kwoty wolne od podatku od darowizny w 2025 roku

Od kwoty podatku od darowizny wyliczonego zgodnie ze stawkami przedstawionymi w powyższej z tabeli obowiązują zwolnienia w wysokości zależnej od przynależności do grup podatkowych.

Kwoty czystej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych niepodlegające opodatkowaniu dla grup podatkowych:

• 36 120 zł  – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
• 5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Podatek od darowizny oblicza się więc dopiero od nadwyżki podstawy opodatkowania, czyli od nadwyżki ponad wskazaną powyżej kwotę wolną. Po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku, każdą darowiznę należy także zgłosić do właściwego urzędu skarbowego. 

Warto pamiętać, że do limitu kwoty wolnej od podatku zalicza się wszystkie otrzymane darowizny od tej samej osoby przez ostatnie 5 lat.

Przepisanie mieszkania – o co Państwo pytacie

Ile tak naprawdę kosztuje „przepisanie mieszkania”?

Na całkowity koszt składają się trzy główne elementy: wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna), które zależy od wartości mieszkania, stała opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej oraz niewielka opłata za wypisy aktu. Warto pamiętać, że przy darowiznach w najbliższej rodzinie notariusze często stosują niższe stawki taksy. Najlepiej skontaktować się bezpośrednio z naszą kancelarią w Białymstoku, podając wartość mieszkania, a my przygotujemy dla Państwa dokładną wycenę całej operacji.

Czy na pewno nie zapłacę podatku, dając mieszkanie córce lub synowi?

Tak, to prawda. W przypadku darowizny w najbliższej rodzinie (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, ojczym, macocha) obowiązuje całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn. Warunkiem jest dokonanie czynności w formie aktu notarialnego – wówczas to notariusz jako płatnik dopełnia wszelkich formalności i nie muszą się Państwo martwić wizytami w urzędzie skarbowym.

Chcę przepisać mieszkanie, ale dalej w nim mieszkać. czy to możliwe?

Oczywiście, to bardzo częsta i w pełni bezpieczna sytuacja. W akcie notarialnym umowy darowizny można zawrzeć dodatkowy zapis, ustanawiając na rzecz darczyńcy tzw. służebność osobistą mieszkania. Mówiąc prościej, „zapisują” sobie Państwo prawo do dożywotniego i bezpłatnego zamieszkiwania w tym lokalu. Prawo to jest wpisywane do księgi wieczystej i chroni Państwa nawet w przypadku, gdyby nowy właściciel chciał w przyszłości sprzedać mieszkanie.

Czy mogę podarować tylko część mieszkania, np. połowę?

Jak najbardziej. Przedmiotem darowizny może być cała nieruchomość, jak i udział w prawie własności (np. 1/2, 1/4). To częste rozwiązanie, gdy jeden ze współwłaścicieli chce przekazać swoją część innej osobie lub gdy rodzice chcą stopniowo wprowadzać dzieci we współwłasność rodzinnego majątku. Procedura i wymagane dokumenty są praktycznie takie same jak przy darowiźnie całego lokalu.

Czy obdarowany musi być osobiście u notariusza?

Tak, obecność obu stron – zarówno darczyńcy, jak i obdarowanego – jest konieczna. Darowizna to umowa dwustronna. Oznacza to, że jedna strona musi oświadczyć, że daruje nieruchomość, a druga musi oświadczyć, że tę darowiznę przyjmuje. Obie strony składają swoje podpisy na akcie notarialnym, co stanowi ostateczne potwierdzenie zawarcia umowy.

Przepisanie mieszkania – koszt notariusza w 2025 roku

Wysokość opłat z tytułu realizacji czynności notarialnych określona Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Choć na wartość taksy notarialnej za realizację konkretnej czynności wpływa specyfika sprawy, taka jak stopień skomplikowania, honorarium notariusza nie może przekroczyć wartości określonej w Rozporządzeniu.

Oprócz taksy notarialnej za realizację czynności, notariusz pobierze opłatę za wypisy. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.

Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT, który zostanie doliczony do wszystkich składowych honorarium.

Przy darowiźnie mieszkania będącego własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego (własnościowe mieszkanie spółdzielcze) obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej. W pozostałych przypadkach darowizny mieszkań obowiązują następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Obliczmy wysokość taksy notarialnej dla darowiźnie mieszkania o wartości 600 000 zł.

• Przedział wartości: powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł
• Wzór: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
• Nabywcy nie przysługuje zniżka z tytułu darowizny mieszkania spółdzielczego.

Krok po kroku:

1. Nadwyżka ponad 60 000 zł: 600 000 zł – 60 000 zł = 540 000 zł
2. 0,4% od nadwyżki: 540 000 zł × 0,004 = 2160 zł
3. Maksymalna wysokość taksy notarialnej: 1010 zł + 2160 zł = 3170 zł

Podsumowanie:

• Wartość mieszkania: 600 000 zł
• Maksymalna taksa notarialna: 3170,00 zł