Sprzedaż mieszkania u notariusza w Białymstoku

Sprzedaż lub zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych i finansowych. To także czynność prawna, która ze względu na swoją wagę i skutki wymaga zachowania szczególnej formy – formy aktu notarialnego. W Kancelarii Notarialnej Notariusz Joanny Nieścierowicz w Białymstoku doskonale rozumiemy powagę tej chwili. Zapewniamy stronom transakcji poczucie bezpieczeństwa, profesjonalizm oraz wsparcie na każdym etapie finalizowania umowy.

Czym jest umowa sprzedaży mieszkania

Sprzedaż lokalu mieszkalnego odbywa się na na podstawie umowy sprzedaży, która przenosi własność nieruchomości na kupującego w zamian za zapłatę ceny. Przepisy regulujące te rodzaj transakcji znajdują się w Kodeksie cywilnym.

Przepisy określają nie tylko wymaganą formę umowy sprzedaży mieszkania, ale i jej obowiązkowe zapisy:

• Art. 535 Kodeksu cywilnego – określa, że przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść własność rzeczy na kupującego, a kupujący zobowiązuje się zapłacić cenę.
• Art. 158 Kodeksu cywilnego – stanowi, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Strony transakcji nie mają więc całkowitej swobody co do kształtu umowy, ale poszczególne zapisy muszą być zgodne z przepisami prawa. Jeśli tak nie jest, obowiązują odpowiednie regulacje zawarte w kodeksie cywilnym. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości sprawa jest o tyle prostsza, że jej treść i tak przygotowuje notariusz.

Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie planowanej transakcji zakupu mieszkania

Umowa przedwstępna to ważny etap w procesie sprzedaży mieszkania. W Kancelarii Notarialnej Notariusz Joanny Nieścierowicz w Białymstoku mogą Państwo zawrzeć taką umowę w formie aktu notarialnego, co zapewnia wysoki poziom bezpieczeństwa i realne zabezpieczenie interesów obu stron przyszłej transakcji. Taka umowa może mieć zwyczajną formę pisemną albo być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zasady zawierania umów przedwstnych regulują artykuły 389-390 Kodeksu cywilnego:

• Art. 389 wskazuje, że umowa przedwstępna zobowiązanie strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej i określa istotne umowy sprzedaży, takie jak strony transakcji, cenę oraz istotne cechy nieruchomości.
• Art. 390 określa skutki niewywiązania się z umowy przedwstępnej. Jeśli taka umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, strona poszkodowana może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku zwykłej formy pisemnej możliwe jest jedynie dochodzenie odszkodowania.

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza?

Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza niesie ze sobą szereg korzyści, z których najważniejsze to:

• możliwość dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeśli jedna ze stron odmówi podpisania ostatecznej umowy sprzedaży,
• możliwość wpisania roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej, co zabezpiecza interesy kupującego przed sprzedażą mieszkania komuś innemu lub obciążeniem nieruchomości,
• pozwala dokładnie określić istotne warunki przyszłej transakcji: cenę, termin, zadatek, kary umowne, sposób finansowania zakupu,
• zapewnia profesjonalne wsparcie i czuwanie nad zgodnością zapisów z przepisami prawa – nad wszystkim czuwa notariusz.

Z naszej strony mogą Państwo liczyć na rzetelną pomoc prawną i wsparcie na każdym etapie – od sporządzenia umowy przedwstępnej, aż po zawarcie końcowej umowy sprzedaży. Dzięki temu cały proces przebiega spokojnie, przejrzyście i zgodnie z obowiązującym prawem.

Sprzedaż mieszkania tylko u notariusza

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a więc i umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje, że cała czynność jest bezwzględnie nieważna. Rolą notariusza jest nie tylko odczytanie i poświadczenie podpisów, ale przede wszystkim czuwanie nad tym, aby umowa była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa i należycie zabezpieczała interesy obu stron – zarówno Sprzedającego, jak i Kupującego. Jako doświadczony notariusz Białystok, dbamy o każdy detal, by transakcja przebiegła sprawnie i bez zbędnego stresu.

Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania u notariusza zapewnia:

• Prawną ważność transakcji – jedynie umowa mająca postać aktu notarialnego skutecznie przenosi własność nieruchomości.
• Bezpieczeństwo prawne czynności kupna i sprzedaży – notariusz weryfikuje zapisy w księdze wieczystej, sprawdzając obciążenia i możliwe prawa osób trzecich.
• Dokonanie wpisu do księgi wieczystej – fakt przeniesienie praw własności do mieszkania powinien być w rejestrze sądowym.

Obowiązkowe elementy umowa sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży mieszkania musi zawierać precyzyjne informacje dotyczące stron transakcji oraz samej nieruchomości.

Kluczowe elementy umowy sprzedaży

• Oznaczenie stron umowy – imiona, nazwiska, PESEL-e, imiona rodziców, adresy zamieszkania sprzedającego i kupującego (w przypadku osób fizycznych), dane firmy, NIP, KRS lub inny identyfikator (w przypadku spółek i osób prawnych), status majątkowy stron (np. małżonkowie z rozdzielnością majątkową).
• Oznaczenie przedmiotu sprzedaży – umowa musi szczegółowo określać położenie i adres lokalu, powierzchnię użytkową mieszkania, numer księgi wieczystej, udział w częściach wspólnych nieruchomości (np. gruncie i klatkach schodowych) oraz ewentualnie przynależne pomieszczenia (piwnica, garaż, miejsce postojowe).
• Cena sprzedaży i sposób zapłaty – umowa musi zawierać ustaloną cenę mieszkania, sposób zapłaty (np. przelew, gotówka), termin zapłaty (np. jednorazowo, w ratach), informację o wpłaconym zadatku lub zaliczce (jeśli miało to miejsce wcześniej).
• Oświadczenia stron – typowe oświadczenia w umowie sprzedaży mieszkania to:
  • oświadczenie sprzedającego o przysługującym mu prawie własności,
  • oświadczenie o braku obciążeń (hipotek, służebności, zadłużenia),
  • oświadczenie o zgodzie współmałżonka (jeśli dotyczy),
  • oświadczenie o wydaniu lokalu w określonym terminie,
  • oświadczenie kupującego o znajomości stanu technicznego i prawnym lokalu.
• Termin i sposób wydania nieruchomości – umowa powinna określać, kiedy i w jakim stanie lokal zostanie wydany kupującemu – np. „w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy” lub „nie później niż do dnia 30 września 2025 r.”
• Wnioski wieczystoksięgowe – notariusz zamieszcza w umowie wniosek o wpis prawa własności na rzecz kupującego, wykreślenie ewentualnych hipotek, wpis roszczenia o przeniesienie własności – jeśli stosuje się umowę przedwstępną.

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania u notariusza

Notariusz sporządza akt notarialny umowy o sprzedaż mieszkania w oparciu o dostarczone przez strony transakcji dokumenty. Ich lista może być zależna od rodzaju nieruchomości i jej lokalizacji. Zakres koniecznych do skompletowania dokumentów wskaże notariusz. Typowa lista to w szczególności:

• dane osobowe kupującego i sprzedającego:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• przy działaniu przez pełnomocnika – wypis aktu notarialnego obejmującego pełnomocnictwo lub oryginał pełnomocnictwa w przypadku pełnomocnictw zagranicznych.

Oprócz tego, wymagane są następujące dokumenty:

1. podstawy nabycia:
   wypis aktu notarialnego, odpis prawomocnego postanowienia sądu w sprawie o zniesienie współwłasności/wspólności, o dział spadku, o podział majątku wspólnego małżonków, odpis protokołu obejmującego ugodę sądową, albo inny dokument stanowiący tytuł własności dla zbywcy lub jego poprzedników prawnych,
   prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia, jeśli nabycie nastąpiło w drodze dziedziczenia,
   – w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu tytułem do tego prawa mogą być również: przydział lokalu na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albo przydział lokalu na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i pismo Spółdzielni o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa na własnościowe, albo odpisy tych dokumentów poświadczone za zgodność z oryginałem przez osoby uprawnione do reprezentacji Spółdzielni,
2. zaświadczenie dotyczące obszaru rewitalizacji i Specjalnej Strefy Rewitalizacji (Urząd Miasta lub Gminy), w przypadku samodzielnych lokali stanowiących odrębną nieruchomość,
3. zaświadczenie w sprawie podatku od spadków i darowizn – jeżeli lokal został nabyty w spadku lub w drodze zasiedzenia, albo w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności/wspólności (Urząd Skarbowy),
4. zaświadczenie o braku osób zameldowanych (Urząd Miasta lub Gminy),
5. zaświadczenie o braku zaległości (Wspólnota Mieszkaniowa, Administrator albo Spółdzielnia Mieszkaniowa),
6. świadectwo charakterystyki energetycznej (wybrana osoba uprawniona do sporządzenia świadectwa),
7. w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: zaświadczenie zawierające dodatkowe informacje – potwierdzenie przysługiwania prawa do lokalu, informacja o braku księgi wieczystej dla prawa do lokalu lub numer tej księgi wieczystej, numer księgi wieczystej dla nieruchomości pod budynkiem, w którym znajduje się zbywany lokal (Spółdzielnia Mieszkaniowa).

Wysokość podatków i opłat przy sprzedaży mieszkania w roku 2025

Sprzedaż nieruchomości zazwyczaj wiąże się z koniecznością uregulowania podatków przez sprzedającego, jak i kupującego.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

• 19% od dochodu ze sprzedaży, jeśli transakcja nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości.
• Możliwość skorzystania ze zwolnienia, jeśli dochód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

• 2% wartości nieruchomości – obowiązek zapłaty leży po stronie kupującego, jeśli mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego.
• Brak PCC przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym (VAT zawarty w cenie zakupu).

Opłaty sądowe i notarialne

• Wpis do księgi wieczystej: 200 zł.
• Taksa notarialna uzależniona od wartości nieruchomości.

Zamiana mieszkania zamiast sprzedaży i kupna

Jeśli planujesz jednocześnie sprzedaż własnego mieszkania i zakup nowego lokum, zamiast zawierać dwie odrębne umowy – sprzedaży i kupna – warto rozważyć zawarcie jednej umowy zamiany nieruchomości. Taka forma rozliczenia jest przewidziana w Kodeksie cywilnym i może przynieść wymierne korzyści finansowe – niższe są podatki, jak i taksa notarialna.

Zamiana polega na tym, że obie strony przenoszą na siebie nawzajem własność posiadanych nieruchomości – np. mieszkań – rozliczając ewentualną różnicę wartości w gotówce. W praktyce oznacza to mniej formalności, jeden akt notarialny zamiast dwóch, niższe koszty taksy notarialnej, a także korzystniejsze rozliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu, stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali.

Zamiana może być szczególnie atrakcyjna w sytuacjach, gdy dwie osoby chcą zamienić się mieszkaniami w ramach tej samej miejscowości lub gdy np. osoba starsza poszukuje mniejszego lokalu, a druga strona – większego. Co ważne, transakcja zamiany jest równie bezpieczna jak sprzedaż, a wszystkie jej elementy można szczegółowo uregulować w treści aktu notarialnego.

Pytania i odpowiedzi – sprzedaż mieszkania u notariusza

1. Czy umowa sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego?

Tak. Zgodnie z przepisami, umowa sprzedaży nieruchomości – w tym mieszkania – musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie jest nieważna.

2. Ile kosztuje sprzedaż mieszkania u notariusza?

Koszty obejmują:

• taksa notarialna (zależna od wartości mieszkania i opisana poniżej, której wartość ustalana jest zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości),
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – płaci go kupujący, chyba że ustalono inaczej (przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego),
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej.
  W Kancelarii Notarialnej Joanny Nieścierowicz zawsze informujemy o pełnych kosztach przed podpisaniem umowy.

3. Kiedy należy zapłacić cenę za mieszkanie?

Termin zapłaty ustalany jest w treści aktu notarialnego – może nastąpić przed podpisaniem umowy, w dniu podpisania lub po nim (np. przelewem w ciągu określonego czasu). Jeśli kupujący korzysta z kredytu, notariusz pomoże odpowiednio sformułować zapisy zabezpieczające interesy obu stron.

4. Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jest to możliwe. W takim przypadku konieczne będzie zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia i promesa na zwolnienie hipoteki po spłacie. Notariusz zadba o odpowiednie ujęcie tych informacji w akcie.

5. Czy musimy mieć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna nie jest konieczna, ale zalecana – szczególnie gdy sprzedaż ma się odbyć później lub po spełnieniu warunków (np. uzyskaniu kredytu przez kupującego). Umowę przedwstępną również można zawrzeć w kancelarii notarialnej – daje to stronie kupującej możliwość wpisania roszczenia do księgi wieczystej i większą ochronę prawną.

6. Jak długo trwa cała procedura sprzedaży mieszkania w kancelarii notarialnej?

Dokładamy wszelkich starań, abyście byli Państwo obsłużeni sprawnie. Sam proces podpisania aktu trwa zazwyczaj 30–60 minut, ale wcześniej, jeszcze przed spotkaniem, notariusz musi otrzymać i sprawdzić wszystkie dokumenty. Zalecamy kontakt z kancelarią z kilkudniowym wyprzedzeniem, by ustalić termin i skompletować niezbędne załączniki.

7. Czy jako strona transakcji muszę podpisać umowę osobiście, czy mogę mieć do tego pełnomocnika?

Tak, sprzedaż może odbyć się przez pełnomocnika, ale pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego i zawierać precyzyjnie określone uprawnienia. Chętnie pomożemy w jego sporządzeniu.

8. Czy musimy być zameldowani w Białymstoku, by zawrzeć umowę u Państwa umowę?

Nie, miejsce zameldowania nie ma znaczenia. W naszej kancelarii mogą Państwo zawrzeć umowę niezależnie od miejsca zamieszkania. Zapraszamy wszystkich zainteresowanych sprzedażą mieszkania, także spoza Białegostoku.

Sprzedaż mieszkania – koszt notariusza w 2025 roku

Wysokość opłat z tytułu realizacji czynności notarialnych określona Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Choć na wartość taksy notarialnej za realizację konkretnej czynności wpływa specyfika sprawy, taka jak stopień skomplikowania, honorarium notariusza nie może przekroczyć wartości określonej w Rozporządzeniu.

Oprócz taksy notarialnej za realizację czynności, notariusz pobierze opłatę za wypisy. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.

Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT, który zostanie doliczony do wszystkich składowych honorarium.

W przypadku sprzedaży mieszkania, czy też zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, stawka taksy jest obniżona do połowy w stosunku do poniżej wskazanych wartości bazowych.

W innych przypadkach sprzedaży mieszkań obowiązują stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Obliczmy wysokość taksy notarialnej dla sprzedaży mieszkania o wartości 600 000 zł.

• Przedział wartości: powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł
• Wzór: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
• Nabywcy przysługuje zniżka z tytułu zakupu pierwszego mieszkania.

Krok po kroku:

1. Nadwyżka ponad 60 000 zł: 600 000 zł – 60 000 zł = 540 000 zł
2. 0,4% od nadwyżki: 540 000 zł × 0,004 = 2160 zł
3. Maksymalna wysokość taksy notarialnej: 1010 zł + 2160 zł = 3170 zł
4. Połowa stawki maksymalnej (jeśli przysługuje zniżka 50%): 3170 zł / 2 = 1585,00 zł

Podsumowanie:

• Wartość mieszkania: 600 000 zł
• Maksymalna taksa notarialna: 3170,00 zł
• Po uwzględnieniu zniżki 50%: 1585,00 zł