Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu, która cieszy się coraz większym zainteresowaniem – także wśród właścicieli nieruchomości z Białegostoku i całego regionu Podlasia. Główną zaletą tego rozwiązania jest możliwość skutecznego zabezpieczenia lokalu na wypadek problemów z najemcą – bez konieczności prowadzenia długiego i kosztownego procesu eksmisyjnego. Dzięki umowie najmu okazjonalnego możesz odzyskać mieszkanie szybciej i z pełnym wsparciem przepisów prawa.
W naszej kancelarii dokładnie wyjaśniamy, na czym polega najem okazjonalny, jakie dokumenty są potrzebne, oraz jak w praktyce wygląda procedura jego zawarcia. Zajmiemy się przygotowaniem wymaganych oświadczeń i sprawdzimy, czy wszystkie warunki formalne zostały spełnione.
Na stronie znajdziesz także wzór umowy najmu okazjonalnego wraz z przykładowymi załącznikami, które ułatwią Ci przygotowanie się do wizyty w kancelarii.
Co to jest najem okazjonalny
Ta forma najmu nieruchomości mieszkalnej, uregulowana została w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Możliwość korzystania z najmu okazjonalnego ograniczone jest do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i dotyczy lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Czym się różni najem okazjonalny od zwykłego
Najważniejszą różnicą między najmem okazjonalnym a najmem standardowym jest lepsza ochrona praw właściciela na wypadek nieuczciwego zachowania najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego eksmisja takiego lokatora jest bardzo prosta i nie wymaga postępowania sądowego. Oto najważneisze różnice:
| Kryterium | Najem okazjonalny | Najem zwykły (standardowy) |
|---|---|---|
| Forma umowy | Wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności | Może być zawarta ustnie lub pisemnie |
| Dodatkowe dokumenty | Wymagane oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji | Brak dodatkowych oświadczeń |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Obowiązkowe w ciągu 14 dni od podpisania umowy | Nie ma takiego obowiązku |
| Wymóg wskazania lokalu zastępczego | Tak – najemca musi wskazać lokal, do którego wyprowadzi się w razie eksmisji | Brak takiego wymogu |
| Możliwość eksmisji bez procesu | Tak – uproszczona procedura eksmisji (bez sprawy sądowej) | Nie – konieczne jest przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego |
| Długość trwania umowy | Maksymalnie 10 lat | Dowolna – może być na czas określony lub nieokreślony |
| Grupa uprawniona do stosowania | Tylko osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej jako wynajmujący | Osoby fizyczne i prawne bez ograniczeń |
| Ochrona lokatorów (ustawa) | Ograniczona – najemca sam zgadza się na eksmisję | Pełna ochrona na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Koszty notarialne | Tak – związane z oświadczeniem najemcy (akt notarialny) | Brak kosztów notarialnych związanych z samą umową |
| Bezpieczeństwo dla właściciela | Wysokie – łatwiejsza eksmisja, większa pewność prawna | Niskie – trudniejsza egzekucja, ryzyko przewlekłych sporów |
Najem okazjonalny krok po kroku
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga spełnienia kilku formalnych kroków, które razem tworzą spójne i skuteczne zabezpieczenie dla właściciela mieszkania. Poniżej przedstawiamy, jak wygląda procedura zawarcia takiej umowy w praktyce:
- Znalezienie najemcy – Pierwszym krokiem jest wybór osoby, której planujemy powierzyć lokal. Warto upewnić się, że najemca rozumie zasady najmu okazjonalnego oraz jest gotowy do spełnienia dodatkowych formalności.
- Ustalenie warunków umowy – Należy omówić i uzgodnić najważniejsze elementy:
– wysokość czynszu,
– termin płatności,
– długość trwania najmu,
– kaucję,
– sposób rozliczania mediów i opłat. - Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego – Umowa powinna mieć formę pisemną i zawierać wszystkie niezbędne postanowienia – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. Dla bezpieczeństwa warto skorzystać z pomocy notariusza lub prawnika przy jej przygotowaniu.
- Sporządzenie aktu notarialnego (Załącznik 1) – Najemca musi udać się do notariusza, aby złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Dokument ten umożliwia uproszczoną egzekucję opróżnienia lokalu w razie potrzeby.
- Oświadczenie o lokalu zastępczym (Załącznik 2) – Najemca musi wskazać inny lokal, do którego w razie konieczności będzie mógł się wyprowadzić. Wymagane jest jego pisemne oświadczenie.
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (Załącznik 3) – Właściciel wskazanego lokalu musi wyrazić zgodę na ewentualne zamieszkanie najemcy. Dla większej pewności prawnej zaleca się poświadczenie podpisu notarialnie.
- Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – W ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, właściciel lokalu (wynajmujący) zobowiązany jest zgłosić umowę najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego.
Wzór umowy najmu okazjonalnego – plik do pobrania
Przygotowanie prawidłowej umowy najmu okazjonalnego wymaga znajomości przepisów oraz uwzględnienia konkretnych okoliczności danej nieruchomości. Choć każda sytuacja najmu może wyglądać nieco inaczej, dla Państwa wygody udostępniamy na naszej stronie przykładowy wzór umowy najmu okazjonalnego wraz z załącznikami. Może on służyć jako punkt wyjścia do stworzenia własnego dokumentu, dopasowanego do indywidualnych potrzeb i warunków najmu.
Plik jest dostępny nieodpłatnie w formacie Microsoft Word (DOCX) i można go samodzielnie edytować.
📎 [Pobierz wzór umowy najmu okazjonalnego – plik DOCX]
Uwaga! Pragniemy podkreślić z całą mocą, że choć udostępniany wzór może być pomocny, warto mieć świadomość, że stosowanie gotowych szablonów wiąże się z pewnym ryzykiem. Zawarte w nim postanowienia mogą nie odpowiadać aktualnemu stanowi prawnemu lub nie być dostosowane do konkretnej sytuacji najmu.
Prawo cywilne – zwłaszcza w zakresie najmu i zabezpieczeń prawnych właściciela – jest dziedziną, która stale się rozwija i zmienia. Dlatego zdecydowanie rekomendujemy skonsultowanie ostatecznej wersji umowy z prawnikiem lub sporządzenie jej przy udziale notariusza.
W Kancelarii Notarialnej Notariusz Joanny Nieścierowicz w Białymstoku oferujemy pomoc w sporządzeniu profesjonalnej, bezpiecznej i zgodnej z przepisami umowy najmu okazjonalnego – tak, by chronić interesy właściciela lokalu i uniknąć problemów na przyszłość.
Dokumenty potrzebne przy załatwianiu spraw dotyczących najmu okazjonalnego
Notariusz sporządza akt notarialny w oparciu o dostarczone dokumenty. W przypadku najmu okazjonalnego należy dostarczyć:
- podpisaną przez wynajmującego i najemcę umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego.
- przy działaniu przez pełnomocnika – wypis aktu notarialnego obejmującego pełnomocnictwo lub oryginał pełnomocnictwa w przypadku pełnomocnictw zagranicznych.
Najem okazjonalny – koszt notariusza w roku 2025
Wysokość opłat z tytułu realizacji czynności notarialnych określona Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Choć na wartość taksy notarialnej za realizację konkretnej czynności wpływa specyfika sprawy, taka jak stopień skomplikowania, honorarium notariusza nie może przekroczyć wartości określonej w Rozporządzeniu.
Oprócz taksy notarialnej za realizację czynności, notariusz pobierze opłatę za wypisy. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.
Taksa notarialna obłożona jest 23-procentowym podatkiem VAT, który zostanie doliczony do wszystkich składowych honorarium.
W przypadku najmu okazjonalnego, koszty notarialne obejmują:
- taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w wysokości to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2025 r. taksa wynosi 466,60 zł netto.
- taksę notarialną za poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego: 20 zł netto.
- koszt wypisów – 6 zł netto za każdą stronę.
- podatek VAT – 23% od wszystkich opłat objętych taksą notarialną.
